2007-02-28
为什么说中国人仇富
今天中午出去吃饭，看到两辆私家车碰在一起了，交警正在处理，有人跓足观望。我经过时，在心里嘀咕了一句，有什么好看的，反正我没钱，买不起车。哎，突然发觉自己似乎潜意识里有一种仇富心理嘛！
在网上或是其它媒体，经常被引用的一段话是，大意是指外国人看到别人比自己富有，表示自己会积极赶上，而中国人，则是眼红嫉妒。据此现象，断定中国人的素质低下云云。刚开始我也很认同这种观点，中国人的这种表现，确实不如人意，毫无风范，实在是丢脸啊！我怎么就和这种人贴上同一个标签“中国人”呢，简直是无法忍受（呵呵，好象夸张了点）。但是，为什么会这样啊？这在以前，我没有想过，反正以为，没有风范的，不包括我。今天却在这暴露出，我自己也是“一丘之貉”啊，这可非得要好好找找原因不可！
我在路上默默地想了想，或许找到原因了。
这应该是当前中国人普通认为，当前社会存在不公平竞争吧。为什么这么说呢？那得从我的个人印象来解析：较严重的腐败现象，官商勾结，送礼走后门成风，人际关系复杂，潜规则五花八门，这些在媒体或网络上应该不少反应。相对比，外国应该会好些（当然，我一介平民，没有出国考查过，但我想，我的想法是对外界信息的反馈，不算是空穴来风，顶多算是比例失真而已，若差距太大，影响结果，就另当别论）。这让我想起曾经看过一段文字，说是老外到中国来，也学会插队了。所以一个人的素质，除了自身原因，还有环境因素，而在这个仇富问题上，环境因素是占了相当大的比重的，应该只有少数人，能在个人思想上不受他人影响。
在网上或是其它媒体，经常被引用的一段话是，大意是指外国人看到别人比自己富有，表示自己会积极赶上，而中国人，则是眼红嫉妒。据此现象，断定中国人的素质低下云云。刚开始我也很认同这种观点，中国人的这种表现，确实不如人意，毫无风范，实在是丢脸啊！我怎么就和这种人贴上同一个标签“中国人”呢，简直是无法忍受（呵呵，好象夸张了点）。但是，为什么会这样啊？这在以前，我没有想过，反正以为，没有风范的，不包括我。今天却在这暴露出，我自己也是“一丘之貉”啊，这可非得要好好找找原因不可！
我在路上默默地想了想，或许找到原因了。
这应该是当前中国人普通认为，当前社会存在不公平竞争吧。为什么这么说呢？那得从我的个人印象来解析：较严重的腐败现象，官商勾结，送礼走后门成风，人际关系复杂，潜规则五花八门，这些在媒体或网络上应该不少反应。相对比，外国应该会好些（当然，我一介平民，没有出国考查过，但我想，我的想法是对外界信息的反馈，不算是空穴来风，顶多算是比例失真而已，若差距太大，影响结果，就另当别论）。这让我想起曾经看过一段文字，说是老外到中国来，也学会插队了。所以一个人的素质，除了自身原因，还有环境因素，而在这个仇富问题上，环境因素是占了相当大的比重的，应该只有少数人，能在个人思想上不受他人影响。
Labels: 随笔
2007-02-25
购房前必备的知识【转摘】
出处：http://house.cmbchina.com/head/knowledges/2006121210.htm
house.cmbchina.com 2006年12月12日 搜房网
一、 购房流程
目前，楼市上，虽然各项目有其各自的程序，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能会经历到的：
(1)签订认购书，交纳定金；
(2)根据认购书约定的时间、价格等，与开发商签订商品房买卖契约，并按契约约定交付房款；
(3)买卖双方到房屋管理局或房屋所在地区县各局办理合同登记手续(大部分项目由开发商代办)；
(4)办理购房贷款(商业性贷款或公积金贷款)，与商业银行或市住房基金管理中心签订贷款协议；
(5)验收房屋，办理入住手续；
(6)购房者与物业管理公司签订有关物业管理契约及交纳相应费用；
(7)开发商与购房者共同办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。
二、概念
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.住宅的结构的形式
(1)砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
(2)砖木结构住宅：砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。目前这种结构在北京较少采用。
(3)钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
6.住宅的开间、进深、层高和净高
(1)住宅的开间：就是住宅中房间的宽度。住宅建筑的开间一般为：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7米——2.9米。
(4)住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
7.建筑容积率、建筑密度和绿化率
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
8.商品房的销售面积的计算方法
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
(一)套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(二)商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
9.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
10.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
11.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1)征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2)税率。契税税率为3%~5%。对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。
12. 个人住房贷款
包括：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、
1)个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
2)个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
3)个人住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。
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一、 购房流程
目前，楼市上，虽然各项目有其各自的程序，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能会经历到的：
(1)签订认购书，交纳定金；
(2)根据认购书约定的时间、价格等，与开发商签订商品房买卖契约，并按契约约定交付房款；
(3)买卖双方到房屋管理局或房屋所在地区县各局办理合同登记手续(大部分项目由开发商代办)；
(4)办理购房贷款(商业性贷款或公积金贷款)，与商业银行或市住房基金管理中心签订贷款协议；
(5)验收房屋，办理入住手续；
(6)购房者与物业管理公司签订有关物业管理契约及交纳相应费用；
(7)开发商与购房者共同办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。
二、概念
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.住宅的结构的形式
(1)砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
(2)砖木结构住宅：砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。目前这种结构在北京较少采用。
(3)钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
6.住宅的开间、进深、层高和净高
(1)住宅的开间：就是住宅中房间的宽度。住宅建筑的开间一般为：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7米——2.9米。
(4)住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
7.建筑容积率、建筑密度和绿化率
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
8.商品房的销售面积的计算方法
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
(一)套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(二)商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
9.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
10.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
11.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1)征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2)税率。契税税率为3%~5%。对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。
12. 个人住房贷款
包括：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、
1)个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
2)个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
3)个人住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。
Labels: 房
2007-02-24
冲动是魔鬼, 买房要多长心眼, 一个真事的经厉【转摘】
想买房了，欲事先谋，在网上浏览相关的信息，今天看到这个帖子，转摘以为戒。
出处：http://bbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=515585&page=1
原文及回帖，回帖有删节。
发信人: patriot (CyndiFans),
板面: RealEstate
标 题: [转载] 买房经历：我是否要用法律手段维护自己的权…
发信站: 飘渺水云间 (Sat Nov 25 14:43:17 2006)
转信 【 原文由 patriot 发表于 Law 讨论区 】
帮一个朋友帖的，也是我们浙大校友，如果您对他有好的建议，请给我发信，我把他的联系方式告诉您，以下是他的自述：
一
10月20日的样子，家里又打电话过来，催我看看杭州是否有房子。为什么这么催呢？主要是我年纪都29了，还单身，家里觉得我要是没有房子现在又读研究生，一般是不会有女孩子愿意和我结婚的，家在农村，男孩子29岁的话不但已经结了婚，而且已经有了小孩，特别是妈妈，她看到比我小的伙伴都已经有了小孩，她心里自然急。我能体会她的心情，每天担心担心的跟泪人似的，两年工夫就似乎老了20年一样，这都是我引起的。作为家里的长子，好不容易考上大学，然后有了好的工作，却要辞掉工作去读研究生，现在想起来真是一招错棋，可事已至此，后悔又有何用。
因为一心想好好念书，家里的催促让我心里有些浮躁，心想也不能这样老拖着，就买吧，可家里和我自己工作累计的收入也就20万不到的存款，怎么买房，顶多弄个首付。妈妈考虑到以后一起住或者会常过来，房子最好买90平米左右，这个我也能理解，但是杭州的房价格这么高。而且买房用住房公积金贷款的话，要前10个月内不连续交公积金，不能有中断，而我今年六月份因为上了研把工作辞掉以后，住房公积金已经停了几个月，也就是不能用住房公积金贷款买房，只能用商业贷款，光这个每年多1个百分点就会要很多钱。我的想法是毕业后再买也不迟，但妈妈的意思最好现在买现房，我说现在一般买新房都是期房，先付钱要过一年以后才能到手的。又因学习比较紧张，又不忍心看到老妈着急而难受的心情，于是我狠下心，买吧。
我咨询了几个已经买房的同学，他们当中有很多钱的，自然买了比较好的房子，我不敢比，有个同学和我差不多情况，但他是先读研究生然后再工作，与我的情况不一样，他在滨江的锦绣江南买了二手房，90几平米，60万左右，每平米6500左右，99年的房子，首付20万以内，因为房主在5年内没有做过交割的程序，因此不需要营业税这一新加的税种。我想，要不我也在滨江买个房吧，于是就有了这个购房的经历。
二
刚才提到的同学买的房子是通过“信义房产”介绍的，我查了一下，这是一家台湾进入大陆的房产中介商，看网上他们的介绍书还挺可靠的。于是按80/90平米且在滨江的条件刷选，出现两个房子，“临江花园”**幢**单元**房间，几乎一模一样的介绍，似乎主人不是同一个，一个挂58万，一个挂66万，都是82平米多点，我想怎么会相差这么多，那选58万的房子看看。晚上和中介公司通了电话，约好第二天看房，我按时赴约，怕一个人眼光有问题，便和室友一起去，在浙江大学西溪校区生命科学学院坐K527路到西环路下，一路过去是浙大玉泉校区、曲苑风荷、杨公堤、一桥，坐在公交车上一路眺望感觉很好，心想以后要是父母常过这条路一定会很开心、长寿，开始有点喜欢上这条路线了，而正是喜欢这条路线，竟把喜欢的范围扩大到了其他领域，不知是我过于情绪化呢还是其他原因，或者也许是人之常情。
下车到临江花园大概3分钟的路程，远远地看到临江花园四个字，感觉倒是蛮好的。门口两位穿着白色衬衫系着领带的年轻男子在等，他们就是信义房产的员工。房子六层，说是99年造，这样的房子前后共有三幢，其他05年新造的六层的新房三幢，三幢几乎废弃的火车线边上的房子，不过还是有人租着住，火车线与小区中间有一到隔音墙，这些房子都在小区里面，四周是20层楼左右的六七幢新房，估计也是05年的，现在还没有人入住，从一桥上坐车过去，正对面的许多房子所在就是临江花园。
房子在三楼。信义房产的员工开始介绍，这是正南北朝向的房子，户型很好，82平米就能做三室两厅一卫一厨，一般来说，这样的利用面积已经到了极限。其实就是两室一厅改造的，把客厅有窗的一边隔成3*3.3的房间，做卧室和书房都可以，厨房这间空了出来当成了客厅，北面的小阳台辟成了厨房。卖东西总是夸好的地方说，让买方感觉心里舒服。我说，房子的布局和朝向倒是不错，可我知道我不能用住房公积金贷款，于是他说，商业贷款也可以，而且向我展示了他手上关于住房公积金贷款和商业贷款的比较数字，说数字相差不多，亏我还是数学系出身，人家一般夸数学系的聪明我就飘了起来，实际上正是这个虚荣心让自己本来还算精明的大脑顿时糊涂起来，判断力开始打折扣，他说的其实是1万元贷款的每年需交费用的数字比较，后来我选择的是20年贷，这样一来43万的贷款虽然1万数字表面看不出什么，但合计一算，一个百分点相当于多了（72-43）*(1/5.8)=5万，平白无辜的冤枉钱，今天我听有同学说数学系要么是天才要么是笨蛋，我想是的，我就属于笨蛋这一系列，笨蛋并不在于他自身很笨，而是自己以为读了数学系对数字就很敏感，实际上正是这样的自大，失去了应有的谨慎，天才是不会犯这种错误的，他本身反应就快，而且出错的几率也小，正是这样的像我这样的笨蛋远比不上不学数学的，但就是因为他们不学数学，所以对他们自己的数学水平有个清醒的认识，没有自信就会请教别人，众人皆错的可能性不大，我这类人就是等头脑清醒后才能觉察事情的真相，可为时已晚。我当时在想研究生是没有工作的，贷款不会批的吧，信义房产的年轻人说没关系，只要找人开个月工资7千的证明就行了，我恰好有个同学开公司，我想这个倒不是难事。
看完房子走在出小区的柏油路上，这个路面我后来查了网上，发现这个路面也引起过小区业主的不满，两位信义员工问我的职业，我说在读研究生，他们吹捧了一番，这些廉价的吹捧说的我很高兴，我说这房子还不错，有点想买的意思。在路上他还给他同事回了一个电话说，现在有个买主有意思，另一个看房的就先不用了，挂完电话跟我说他回绝了一个买主。然后他说晚上要不把房东的三证拿过来先让我看看，我说好的，于是约好晚上六点在信义房产中北路口的杭州总部见。
晚上，信义房产中北路口的杭州总部。那个年轻人把我放在一个房间，把原房东放在一个房间。给我看了三证以后问我对这个房子的归属有没有疑问，我说没有，上面写着浦延镇之江规划村*幢*单元*房间，当时就觉得很奇怪，不是明明叫临江花园嘛，怎么成了这个地址，他解释说这个地方原来就浦延镇之江规划村，后来改的，我想也是，没有了其他怀疑。看了房子的建造时间99年，房东04年3月买进的时候40万。
年轻人很勤快，但是总不肯让我与原房东单独见面，他一会跑我所在的这个房间，一会跑原房东所在的房间，看上去倒挺累的。在白天离开临江花园的时候，我跟信义房产的年轻人说，如果真的要买的话，需要还些价格，他说多少，我按照我同学买房的过程作参考的经验，说是三万，他答应了。过了会，他从另外一个房间过来传话说，房东当时挂的时候还没有营业税这一说法，说现在有了营业税，希望和我一起承担，但他在信义房产的广告上明明说税费各付，我当时就知道营业税是要卖家承担的，我就说，我还想还掉三万块钱呢，怎么又突然冒出新的费用来，然后他跑去另外一个房间回来说，这可是临江的房子，还说他还刚刚拒绝了另外一个人的看房要求（后来才知道原来是要租房看房，房东既在中介贴了卖房告示也在另一个中介贴了租房告示），正因为我买的有诚意，我心一想坏了，对啊，临江的房子的怎么也得贵点，想看房买房的人还真不少，我以为再不下手就会被别人吃了去，由于离火车线比较近，我特意问了噪音的情况，他说这个房子离火车线还有两幢房子，没有什么影响的，我还是不放心让他去房东那里问，回话说像一阵风，我想一阵微风当然很轻应该不会有影响（后过了几天我质问那个房东，房东说这个噪音是达标的，不然怎么房产商会在这里造那么多的房子，怎么还会有人在这里买房，难道我问的问题是达标？我问的是会不会像一阵风那么轻，难道风是台风吗？后来我查了网站，小区的户主因为噪音问题不肯入住，与开发商有过不小的争执，我后来质问原房东这又作何解释，难道一阵风就会有这么大的争执，房东说新小区造好总会有户主闹意见的，现在不是达标了吗？竟反问我，我是老实人，与人争执就脸红，想想这是什么道理，只是定金已经付了，我想这个签的协议有法律效力的，应该遵守契约规定。）那我说总价多少，他说61万8，我说怎么突然这么贵了，同学找的也是你们信义中介手续费不过一万多一点，后来他又跑到另外一个房间回来说，最少61万5，临江的房子怎么可能才6000多一平米，当时我想完了，再还的话他就不卖给我了，想想同学买的房子也要60万多，虽然90几平米，我的也有82平米，可以抵得上3室两厅呢，想想也划算的，可我没带钱。他说不要紧，先签约然后明天付定金，十天内把首付18完5付了，由于后天要出差3天以上，我想就这么定了吧，于是第二天从同学那里借来2万块钱先付了定金。做为数学系的人，大家帮我来算算这中间有多少糊涂帐，现在我回过头来算算，按照信义房产和我同学的还价底线来说，实际价格应该是58-3+1.5=56.5万，而现在却是61.5万，也就是说额外又多出了5万，这样一来信义房产上贴的告示不就成了诱饵，用对方可以承受的价格慢慢地引向一个暴利价格，通过以上房间隔离又是两者串通的设计引诱一个读书的年轻人，办到不是很难，这现在让我感觉到这样的程序极为不妥，当时在信义房产的门口还贴着以微薄利润维持公司运营一说，现在这样为了想尽办法促成交易成功从中拿手续费总是不光明的手段，还让说以后的三证上写买的价格55万好不好，我没经验，心想只要不让我多付钱，随你写多少。回过头来再分析写55万他们的初衷是什么？房东可以净拿55万，按照5%的营业税付55*5%=2.75万，也就是说中介拿了61.5-55-2.75=3.75万，比1.5万高出2.25万，这样的中介算不算黑！还微薄的利润？我中的圈套就是数字模糊化、只谈总价的心里，要是分类一项一项列清楚，就不会出这样的毛病，而且写55万，少写6.5万的另外一个好处就是少付营业税6.5*5%=3250块，当时中介和房东极力回避单价的问题，房东说了句6000多太便宜，于是我心想也是，6000多是不是便宜了？实际上最后价格是7460!到那天晚上签完字以后他们还是没有跟我说起单价的问题，我盘算着，锦绣江南的同学6500左右，总价和我差不多，在城西买房子的一个同学是7800多，60平米，心想单价他比我贵，心里乱糟糟的，理不出头绪。
签了约自然要守约，第二天付了2万定金，然后出差回来付了其余的16.5万，作为首付款。那天晚上签约结束，房东和我见了面，长头发，据说在发展大厦搞景观设计，树人大学毕业，现在中国美院在职读书，买了好几套房子，开着车子，似乎这样买进卖出就赚了不少钱，临走的时候还给我画了以后要装修的建议图，我想这个人倒还蛮好的。
三
后来的事情发展让我渐渐清醒，我特地在那里睡了一个晚上，发现火车经过比较频繁，并不像那个房东所说的一阵风，响多了，怎么也睡不好，后来我问过房东，房东说自己也从没在那里住过，他说，以前在他那里租房的人要是觉得吵的话怎么没见向他提起啊，又搪塞过去了。没有在哪里住过，怎么知道火车经过像一阵风，真正吵的时候就是最安静的晚上。
第二件事情，他把两个空调拆走了，这倒是他当时在签约的时候提出来的，我妈妈跟我说能不能不拆，让我跟他说说，说房子已经买得这么贵了，空调就不要拆了，他当然不肯，拆了。好，拆了就拆了，我说从今天起其他任何东西都不能拿走了，他说好。
第三件事情，他把两张床，桌子，椅子，柜子还有部分餐具都拿走了，当时我妈妈刚过来住，本来想有这些先住几天也没关系，但当我和我妈妈到那个房子的时候发现空空如也，如进盗贼一样，心里一下失落很多。我想心想，赶紧把房东手里的另一把锁拿回来，见面的时候我质问这是怎么回事，那我妈妈现在怎么睡？当时不是跟你说话不要拿走的怎么拿走了，他说这个又不值钱的以为我不要了，说是边上有个农民房子附近有这些东西买。我说你要把这些东西拿回来，明明说好的，他于是就怒了，他说，我搬的东西连车钱都不够，合约上写的是简装出售，又没有说把这些东西给我，要不然他还想把热水器和洗衣机拿走呢。我说，要是房子能动的话，你估计也拿走了，你不能这样，他说有话让我跟中介去说，我脸皮薄，自然没有去说。一般房子大门都有三把钥匙，现在拿到了两把，妈妈说要我把另外一把也拿过来，也是我打电话给原房东，不接，发信息给他，他不回。
第四件事情，中介连续打电话过来要我的工资证明，我说我同学去广州出差了，没法做，中介公司一个劲地催我要快。我想，你这么急，于是等同学从广州一回到杭州就去做了工资证明。
第五件事，银行打电话过来说，我的房子是97年造的，价格太高，让我提高首付才肯做贷款。我当时就一楞，心想完了，不能做贷款，我就要付违约金10万，好象我的契约观念很深，心想买了个破房子也就认了，总不能付这么高的违约金吧，又想，他们不是告诉我房子是99年造的吗？怎么又变成97年造的了？我说这个跟中介联系吧，当时我还怕贷款批不下来呢。这一警惕让我查房价，临江花园新房在03年的时候开盘4000，现在有人挂5000卖的，有挂6000多卖的，130几平米，心想怎么回事，我怎么买的这么贵，又想想房东和中介的行为，让我咬牙切齿，从此每天晚上不得安宁，总是失眠。
第六件事，妈妈在那边住了，火车声响得并不如房东说的一阵风那么有诗意，而是吵的人睡不好，估计只有重新加固买很好的隔音玻璃才能降低烦恼。房子又围在各大高楼里面，看不到外面，这让我妈妈心里透不过气，边上没有农贸市场，生活也很不方便，进城也要3块的工交而不能用月卡，走一桥对老年人来说是件很困难的事，桥窄并且经过的车多，人行道小又要过来自行车和电动车，记得我妈妈在那天晚上哭了，她说花这么多钱买这个破房子，又那么的不方便，还受房东和中介的欺负，但又说，只要我喜欢那也就算了。
四
我大学毕业四年，工作四年，现在又念研究生一年级，付了首付，以后还要付每月3000多的按揭，要是房子满意也就算了，拼了命工作也豁出去了，但老实人不断吃眼前亏我心里难受，看到我妈妈伤心的样子，我难受死了。每天晚上睡觉，睡不着，半夜、凌晨起来在学校寝室的阳台发呆，觉得人生的路在哪里？记得舒伯特说过，“每天晚上我都希望自己不再醒来，每天早上醒来时都带着昨日的忧伤”，真是欲死不能，要是我一死，贷款的压力就会压到我父母头上来，我怎么忍心？我一个人的错，结果如一个旋涡，自己是制造旋涡的中心，不幸的是亲人们纷纷被卷了进来。
为了房子的事情，我能静下心来读书吗？现在正是工作单位招聘的时候，我不停地注意动向，发现部分好单位竟然有研究生不能超过28岁的限制，可我现在都已经29了。我有些绝望，我该何去何从？原本辞掉工作读研究生就是打算以学业和学术终身事业，现在却成这么一番尴尬的境地。
五
今天银行和中介打电话过来说，贷款已经批下来了，但要我过去签字，原房东才能拿走余下的43万。我想，这是我最后的机会，我说现在还没有时间，要到下星期二中午才有空，我要趁着这几天的功夫请人帮忙，我是否要用法律手段维护自己的合法权益？多么希望懂法律的老师和同学能帮我啊！
24.11.2006我认为中介和原房东有以下嫌疑：
a.中介违反杭房局[2003]46号《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》的规定，一、房地产中介机构在房地产买卖代理业务中不得直接收取或变相收取房屋买卖当事人的交易房款。而信义房产收取了我的18.5万现金,同时给我开了发票为证。
b.中介违反了合理收取费用的原则，隐瞒实际所得，超过一般手续费用2万多，合计3万7千左右，这是不当的暴利，因为房东现在已经从中介手里拿了12万，现在正打算从银行拿余下的43万，也就是说房东拿55万，其余6万5由中介处理。
c.在推销过程中，中介有意误导甚至有欺诈行为。（有具体描述）
d.原房东在回答买房者问题时不诚实，有意误导甚至有欺诈行为。如说火车经过如一阵风，还有不经同意拿走大量室内物品。更具体内容可参考我的自述《买房经历：我是否要用法律手段维护自己的合法权益？》
e.房价远远高于同一小区同类甚至比这更新更好的房子
个人想法：
a.要求中介和房东退还18.5万首付款；
b.取消银行房贷，并不得有不良记录产生，退还房子给房东；
※内容修改:·patriot于Nov2514:37:00修改本文内容·[FROM:patriot]
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小飞哥
第 8 楼
我刚才在网上的房贷计算器算了一下，
等额本息还款法，10万元贷款，20年，
公积金贷款需还153004.28，商业贷款还169323.16，相差16313.88元，
也就是每万元相差1631.388元，43万就要相差70149.68元，
7万块啊。。。。。
小飞哥
第 9 楼
房东可以净拿55万，按照5%的营业税付55*5%=2.75万，也就是说中介拿了61.5-55-
2.75=3.75万，比1.5万高出2.25万，
————————————————————————
这一点我提点看法：供参考，
如果成交价55万，涉及的费用：
买方：印花税275，契税8250，房产交易手续费246，土地转让交易手续费50，注册费80，贷款按揭涉及的评估费2310，合计11211，
卖方：印花税275，评估费2310，产权交易手续费246。土地转让交易手续费50，营业税30525，合计33406，不考虑个人所得税。
以上双方总计：44617。
如果卖方支付61.5w，买方拿55w，再扣除上述税费，剩余20383，而55万的成交价，单方中介费是5115，双方合计10230，那么其实只有1万元不知什么用途。
另外其实写低成交价甚至包括所谓净价对买方是很不利的，就说lz实际支付61.5w，成交价只写55w，看着避了点税，但是将来再卖房的时候，是按成交价和55w的差额征税（主要是个人所得税）的，还得交上去，羊毛出在羊身上，但是第一卖家是逃掉了。
[此贴子已经被作者于2006-11-28 14:22:21编辑过]
只见红颜消瘦
第 11 楼
楼主做事缺乏谨慎，29岁了做事如此轻率实乃不该，对付豺狼般的中介需要足够的耐心和方法！没脑子
连累你的一片孝心了
ralf
第 13 楼
1.房价明显高于市场价格，可以显失公平为由请求法院撤销合同；
2.以97年房谎称99年为由，主张中介欺诈（但有证据么？）；
3.这么急的事情还有闲心罗里罗嗦的写这么长到网上求救，直接问律师就行了。
还浙大研究生呢，真可悲。
这个人性格优柔。
godtbb
第 17 楼
e.房价远远高于同一小区同类甚至比这更新更好的房子
你真的是研究生的!!!!.贵你还买!你没有脑子?
单从这件事上来说,你是值得同情的,遭遇是悲惨的,可惜...为什么会这样,
你身为21世纪的研究生连这种简单辨别是非的能力都没有....叫你二愣子会不会叫错你,有没有抬举你!?
肯定没有叫错,很实在!...
andy_227
第 21 楼
学生，如果时间不是很紧张的话，我建议你打这个官司.
即使输了，我相信你从这个官司学到的东西的价值不会比你这次买房损失的小。
官司打下去，同时要争取舆论的支持.消协，12345，媒体都可以去联系。当然有个律师是必须的。对方处于道德上的弱势，你这件事情能搞大，对你赢这个官司绝对有帮助。另外，你要坚信，你从这个官司本身得到的收获对你未来的发展肯定有非常好的帮助。
还有不要对未来太悲观，你有很好的学历，善良，做事认真。你未来的机会多得是的。
另外，对那些冷嘲热讽的人，你不要太在意。这个时间上，人与人的区别大于人与畜生的区别。做个善良的人，不是缺点。但自己的权利，一定要维护。如果你这次吃这个哑巴亏，不光对你是个很大的经济上的包袱，更危险的是对你未来的发展奠定了非常糟糕的基础。
希望你能理解我的话。我们要做个文明的人，要善良，敬业，孝顺老人。但对待流氓，一定要学会比他更流氓。
你现在开始收集一切中介的漏洞，任何一点漏洞加上你的恒心，你一定会赢。也许这个中介不敢和你纠缠下去的。
我在东北长大，我从小就记住一句话:"没事别惹事，有事别怕事“。现在这句话也送给你。
平面帝国
第 22 楼
这位研究生的社会经验也太缺了点。
一般房子到手立即就把锁换了
房子里的东西怎么可能被拿走呢
还要向房东去要钥匙，不是想省买钥匙的钱吧
假如房东又去准备了一把，研究生会不会昏到啊
真是又同情又可气
平面帝国
第 23 楼
21楼说得有理：
从这个官司学到的东西的价值不会比你这次买房损失的小。
如果你这次吃这个哑巴亏，不光对你是个很大的经济上的包袱，更危险的是对你未来的发展奠定了非常糟糕的基础。
通过这次事件，估计会大大增加这位同学的社会经验
sbpan
第 26 楼
21楼的朋友用心良苦啊!特意注册个MJ上来,谆谆教诲.
意见真的很实在.
这个事情关键是要告倒中介.
当然,如果你有足够的证据可能不需要告,中介自然会和你和解~
PS:提醒一点,先不用提你的要求,这个没用.
这个世界不是你要什么就能得到什么的.
关键看你掌握什么,你掌握的东西有多少价值.
房产咨询
第 29 楼
点击这里发送电子邮件给房产咨询
发贴心情
LZ真可怜。支持LZ动用法律手段。信义房产是最垃圾的中介了，上次一个70W的房子，无双税，居然说双方税费加一起要5W多。找中原跳单，帮我把总税费轻松搞到2W
农民伯伯
第 31 楼
研究生，还是学生！缺乏社会经验！唉，做母亲的……
何必呢？怎么就看不开？迟几年结婚怎么？吃几年买房子怎么？
打官司？中国缺乏的就是司法公证，即使公证，长时间的消耗，累也累死你！
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中国人只知道忠于皇上和朝廷，而不知道忠于国家和民族；只有将天下视为一人一姓之私产的民贼，而无将国家视为天下之公器之政治；只有将国家视为一党之私物的国贼，而不知现代宪政为何物？只有天民而无国民；只有臣民而无公民；更不知公民意识为何物？
成长中的钱江新城
第 37 楼
1.房产中介不让买卖双方直接谈本身就有诈,从中赚取差价国家已经发文严厉禁止.
2.交易款应该打入中介和银行监管帐户
3.做底合同价是可行的.一方面减少税费(营业税和契税等),另外目前政策来讲不影响以后交易的个税,因为实际操作是按价款的1%,而不是按进出差价算的.政策变化另说
4.中介费和评估费都是可以打折的,
5.合同一旦签定有法律效力,何况你贷款都批下来了,想推翻困难重重
6.即使走司法程序,其中的诉讼费,律师费也不少(没有1.5万,律师不把你的事当事的),还不一定成功,即使成功还不一定能执行到位,还有执行费,总之诉讼成本不底啊
xull06
第 46 楼
同情楼主，钱本来不足又中圈套了！
怎能买房不直接与房东见面莶约呢？这是最大的错，其次、房产三证要细研，可以知道真伪？也可看出土地使用权的起始日期？，房产的建造日期是个虚的或是大概的，因为从拿到土地到交房要2-3年，中介总是说最后日期不能说欺诈。你说的欺诈能否拿出有力的证据？如果口头介绍你信了孔怕不能认定，‘空口无凭’嘛。通过法院认定，双方莶时，认定对方有胁迫、欺诈行为的才能判为无效合同，否则很难逆转。
建议按揭暂不莶字，寻求律师邦助确定如果处置为好。
万事只怕有心人，但愿你有好运。
千山飞雪
第 48 楼
学了一课。。
不过我要买二手房，肯定也不会去算这么多了，就多查查资料，看看最近别人在同地段的平均成交价格，再砍他几万，行就行不行就拉倒。
买房子还是需要冲动，不过总价一定要把关。不要在同地段买亏了。环境反正个人有个人偏好，有铁路在边上一般人也确实不会大意的。想来作者的确是被中介迷糊了，我曾经被售楼小姑娘迷糊过。
人生的路还长着，磕磕绊绊免不了，如果浙大的研究生为了这么点并不十分大的挫折去自杀，那真是侮辱了自己也侮辱了浙大。。。
出处：http://bbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=515585&page=1
原文及回帖，回帖有删节。
发信人: patriot (CyndiFans),
板面: RealEstate
标 题: [转载] 买房经历：我是否要用法律手段维护自己的权…
发信站: 飘渺水云间 (Sat Nov 25 14:43:17 2006)
转信 【 原文由 patriot 发表于 Law 讨论区 】
帮一个朋友帖的，也是我们浙大校友，如果您对他有好的建议，请给我发信，我把他的联系方式告诉您，以下是他的自述：
一
10月20日的样子，家里又打电话过来，催我看看杭州是否有房子。为什么这么催呢？主要是我年纪都29了，还单身，家里觉得我要是没有房子现在又读研究生，一般是不会有女孩子愿意和我结婚的，家在农村，男孩子29岁的话不但已经结了婚，而且已经有了小孩，特别是妈妈，她看到比我小的伙伴都已经有了小孩，她心里自然急。我能体会她的心情，每天担心担心的跟泪人似的，两年工夫就似乎老了20年一样，这都是我引起的。作为家里的长子，好不容易考上大学，然后有了好的工作，却要辞掉工作去读研究生，现在想起来真是一招错棋，可事已至此，后悔又有何用。
因为一心想好好念书，家里的催促让我心里有些浮躁，心想也不能这样老拖着，就买吧，可家里和我自己工作累计的收入也就20万不到的存款，怎么买房，顶多弄个首付。妈妈考虑到以后一起住或者会常过来，房子最好买90平米左右，这个我也能理解，但是杭州的房价格这么高。而且买房用住房公积金贷款的话，要前10个月内不连续交公积金，不能有中断，而我今年六月份因为上了研把工作辞掉以后，住房公积金已经停了几个月，也就是不能用住房公积金贷款买房，只能用商业贷款，光这个每年多1个百分点就会要很多钱。我的想法是毕业后再买也不迟，但妈妈的意思最好现在买现房，我说现在一般买新房都是期房，先付钱要过一年以后才能到手的。又因学习比较紧张，又不忍心看到老妈着急而难受的心情，于是我狠下心，买吧。
我咨询了几个已经买房的同学，他们当中有很多钱的，自然买了比较好的房子，我不敢比，有个同学和我差不多情况，但他是先读研究生然后再工作，与我的情况不一样，他在滨江的锦绣江南买了二手房，90几平米，60万左右，每平米6500左右，99年的房子，首付20万以内，因为房主在5年内没有做过交割的程序，因此不需要营业税这一新加的税种。我想，要不我也在滨江买个房吧，于是就有了这个购房的经历。
二
刚才提到的同学买的房子是通过“信义房产”介绍的，我查了一下，这是一家台湾进入大陆的房产中介商，看网上他们的介绍书还挺可靠的。于是按80/90平米且在滨江的条件刷选，出现两个房子，“临江花园”**幢**单元**房间，几乎一模一样的介绍，似乎主人不是同一个，一个挂58万，一个挂66万，都是82平米多点，我想怎么会相差这么多，那选58万的房子看看。晚上和中介公司通了电话，约好第二天看房，我按时赴约，怕一个人眼光有问题，便和室友一起去，在浙江大学西溪校区生命科学学院坐K527路到西环路下，一路过去是浙大玉泉校区、曲苑风荷、杨公堤、一桥，坐在公交车上一路眺望感觉很好，心想以后要是父母常过这条路一定会很开心、长寿，开始有点喜欢上这条路线了，而正是喜欢这条路线，竟把喜欢的范围扩大到了其他领域，不知是我过于情绪化呢还是其他原因，或者也许是人之常情。
下车到临江花园大概3分钟的路程，远远地看到临江花园四个字，感觉倒是蛮好的。门口两位穿着白色衬衫系着领带的年轻男子在等，他们就是信义房产的员工。房子六层，说是99年造，这样的房子前后共有三幢，其他05年新造的六层的新房三幢，三幢几乎废弃的火车线边上的房子，不过还是有人租着住，火车线与小区中间有一到隔音墙，这些房子都在小区里面，四周是20层楼左右的六七幢新房，估计也是05年的，现在还没有人入住，从一桥上坐车过去，正对面的许多房子所在就是临江花园。
房子在三楼。信义房产的员工开始介绍，这是正南北朝向的房子，户型很好，82平米就能做三室两厅一卫一厨，一般来说，这样的利用面积已经到了极限。其实就是两室一厅改造的，把客厅有窗的一边隔成3*3.3的房间，做卧室和书房都可以，厨房这间空了出来当成了客厅，北面的小阳台辟成了厨房。卖东西总是夸好的地方说，让买方感觉心里舒服。我说，房子的布局和朝向倒是不错，可我知道我不能用住房公积金贷款，于是他说，商业贷款也可以，而且向我展示了他手上关于住房公积金贷款和商业贷款的比较数字，说数字相差不多，亏我还是数学系出身，人家一般夸数学系的聪明我就飘了起来，实际上正是这个虚荣心让自己本来还算精明的大脑顿时糊涂起来，判断力开始打折扣，他说的其实是1万元贷款的每年需交费用的数字比较，后来我选择的是20年贷，这样一来43万的贷款虽然1万数字表面看不出什么，但合计一算，一个百分点相当于多了（72-43）*(1/5.8)=5万，平白无辜的冤枉钱，今天我听有同学说数学系要么是天才要么是笨蛋，我想是的，我就属于笨蛋这一系列，笨蛋并不在于他自身很笨，而是自己以为读了数学系对数字就很敏感，实际上正是这样的自大，失去了应有的谨慎，天才是不会犯这种错误的，他本身反应就快，而且出错的几率也小，正是这样的像我这样的笨蛋远比不上不学数学的，但就是因为他们不学数学，所以对他们自己的数学水平有个清醒的认识，没有自信就会请教别人，众人皆错的可能性不大，我这类人就是等头脑清醒后才能觉察事情的真相，可为时已晚。我当时在想研究生是没有工作的，贷款不会批的吧，信义房产的年轻人说没关系，只要找人开个月工资7千的证明就行了，我恰好有个同学开公司，我想这个倒不是难事。
看完房子走在出小区的柏油路上，这个路面我后来查了网上，发现这个路面也引起过小区业主的不满，两位信义员工问我的职业，我说在读研究生，他们吹捧了一番，这些廉价的吹捧说的我很高兴，我说这房子还不错，有点想买的意思。在路上他还给他同事回了一个电话说，现在有个买主有意思，另一个看房的就先不用了，挂完电话跟我说他回绝了一个买主。然后他说晚上要不把房东的三证拿过来先让我看看，我说好的，于是约好晚上六点在信义房产中北路口的杭州总部见。
晚上，信义房产中北路口的杭州总部。那个年轻人把我放在一个房间，把原房东放在一个房间。给我看了三证以后问我对这个房子的归属有没有疑问，我说没有，上面写着浦延镇之江规划村*幢*单元*房间，当时就觉得很奇怪，不是明明叫临江花园嘛，怎么成了这个地址，他解释说这个地方原来就浦延镇之江规划村，后来改的，我想也是，没有了其他怀疑。看了房子的建造时间99年，房东04年3月买进的时候40万。
年轻人很勤快，但是总不肯让我与原房东单独见面，他一会跑我所在的这个房间，一会跑原房东所在的房间，看上去倒挺累的。在白天离开临江花园的时候，我跟信义房产的年轻人说，如果真的要买的话，需要还些价格，他说多少，我按照我同学买房的过程作参考的经验，说是三万，他答应了。过了会，他从另外一个房间过来传话说，房东当时挂的时候还没有营业税这一说法，说现在有了营业税，希望和我一起承担，但他在信义房产的广告上明明说税费各付，我当时就知道营业税是要卖家承担的，我就说，我还想还掉三万块钱呢，怎么又突然冒出新的费用来，然后他跑去另外一个房间回来说，这可是临江的房子，还说他还刚刚拒绝了另外一个人的看房要求（后来才知道原来是要租房看房，房东既在中介贴了卖房告示也在另一个中介贴了租房告示），正因为我买的有诚意，我心一想坏了，对啊，临江的房子的怎么也得贵点，想看房买房的人还真不少，我以为再不下手就会被别人吃了去，由于离火车线比较近，我特意问了噪音的情况，他说这个房子离火车线还有两幢房子，没有什么影响的，我还是不放心让他去房东那里问，回话说像一阵风，我想一阵微风当然很轻应该不会有影响（后过了几天我质问那个房东，房东说这个噪音是达标的，不然怎么房产商会在这里造那么多的房子，怎么还会有人在这里买房，难道我问的问题是达标？我问的是会不会像一阵风那么轻，难道风是台风吗？后来我查了网站，小区的户主因为噪音问题不肯入住，与开发商有过不小的争执，我后来质问原房东这又作何解释，难道一阵风就会有这么大的争执，房东说新小区造好总会有户主闹意见的，现在不是达标了吗？竟反问我，我是老实人，与人争执就脸红，想想这是什么道理，只是定金已经付了，我想这个签的协议有法律效力的，应该遵守契约规定。）那我说总价多少，他说61万8，我说怎么突然这么贵了，同学找的也是你们信义中介手续费不过一万多一点，后来他又跑到另外一个房间回来说，最少61万5，临江的房子怎么可能才6000多一平米，当时我想完了，再还的话他就不卖给我了，想想同学买的房子也要60万多，虽然90几平米，我的也有82平米，可以抵得上3室两厅呢，想想也划算的，可我没带钱。他说不要紧，先签约然后明天付定金，十天内把首付18完5付了，由于后天要出差3天以上，我想就这么定了吧，于是第二天从同学那里借来2万块钱先付了定金。做为数学系的人，大家帮我来算算这中间有多少糊涂帐，现在我回过头来算算，按照信义房产和我同学的还价底线来说，实际价格应该是58-3+1.5=56.5万，而现在却是61.5万，也就是说额外又多出了5万，这样一来信义房产上贴的告示不就成了诱饵，用对方可以承受的价格慢慢地引向一个暴利价格，通过以上房间隔离又是两者串通的设计引诱一个读书的年轻人，办到不是很难，这现在让我感觉到这样的程序极为不妥，当时在信义房产的门口还贴着以微薄利润维持公司运营一说，现在这样为了想尽办法促成交易成功从中拿手续费总是不光明的手段，还让说以后的三证上写买的价格55万好不好，我没经验，心想只要不让我多付钱，随你写多少。回过头来再分析写55万他们的初衷是什么？房东可以净拿55万，按照5%的营业税付55*5%=2.75万，也就是说中介拿了61.5-55-2.75=3.75万，比1.5万高出2.25万，这样的中介算不算黑！还微薄的利润？我中的圈套就是数字模糊化、只谈总价的心里，要是分类一项一项列清楚，就不会出这样的毛病，而且写55万，少写6.5万的另外一个好处就是少付营业税6.5*5%=3250块，当时中介和房东极力回避单价的问题，房东说了句6000多太便宜，于是我心想也是，6000多是不是便宜了？实际上最后价格是7460!到那天晚上签完字以后他们还是没有跟我说起单价的问题，我盘算着，锦绣江南的同学6500左右，总价和我差不多，在城西买房子的一个同学是7800多，60平米，心想单价他比我贵，心里乱糟糟的，理不出头绪。
签了约自然要守约，第二天付了2万定金，然后出差回来付了其余的16.5万，作为首付款。那天晚上签约结束，房东和我见了面，长头发，据说在发展大厦搞景观设计，树人大学毕业，现在中国美院在职读书，买了好几套房子，开着车子，似乎这样买进卖出就赚了不少钱，临走的时候还给我画了以后要装修的建议图，我想这个人倒还蛮好的。
三
后来的事情发展让我渐渐清醒，我特地在那里睡了一个晚上，发现火车经过比较频繁，并不像那个房东所说的一阵风，响多了，怎么也睡不好，后来我问过房东，房东说自己也从没在那里住过，他说，以前在他那里租房的人要是觉得吵的话怎么没见向他提起啊，又搪塞过去了。没有在哪里住过，怎么知道火车经过像一阵风，真正吵的时候就是最安静的晚上。
第二件事情，他把两个空调拆走了，这倒是他当时在签约的时候提出来的，我妈妈跟我说能不能不拆，让我跟他说说，说房子已经买得这么贵了，空调就不要拆了，他当然不肯，拆了。好，拆了就拆了，我说从今天起其他任何东西都不能拿走了，他说好。
第三件事情，他把两张床，桌子，椅子，柜子还有部分餐具都拿走了，当时我妈妈刚过来住，本来想有这些先住几天也没关系，但当我和我妈妈到那个房子的时候发现空空如也，如进盗贼一样，心里一下失落很多。我想心想，赶紧把房东手里的另一把锁拿回来，见面的时候我质问这是怎么回事，那我妈妈现在怎么睡？当时不是跟你说话不要拿走的怎么拿走了，他说这个又不值钱的以为我不要了，说是边上有个农民房子附近有这些东西买。我说你要把这些东西拿回来，明明说好的，他于是就怒了，他说，我搬的东西连车钱都不够，合约上写的是简装出售，又没有说把这些东西给我，要不然他还想把热水器和洗衣机拿走呢。我说，要是房子能动的话，你估计也拿走了，你不能这样，他说有话让我跟中介去说，我脸皮薄，自然没有去说。一般房子大门都有三把钥匙，现在拿到了两把，妈妈说要我把另外一把也拿过来，也是我打电话给原房东，不接，发信息给他，他不回。
第四件事情，中介连续打电话过来要我的工资证明，我说我同学去广州出差了，没法做，中介公司一个劲地催我要快。我想，你这么急，于是等同学从广州一回到杭州就去做了工资证明。
第五件事，银行打电话过来说，我的房子是97年造的，价格太高，让我提高首付才肯做贷款。我当时就一楞，心想完了，不能做贷款，我就要付违约金10万，好象我的契约观念很深，心想买了个破房子也就认了，总不能付这么高的违约金吧，又想，他们不是告诉我房子是99年造的吗？怎么又变成97年造的了？我说这个跟中介联系吧，当时我还怕贷款批不下来呢。这一警惕让我查房价，临江花园新房在03年的时候开盘4000，现在有人挂5000卖的，有挂6000多卖的，130几平米，心想怎么回事，我怎么买的这么贵，又想想房东和中介的行为，让我咬牙切齿，从此每天晚上不得安宁，总是失眠。
第六件事，妈妈在那边住了，火车声响得并不如房东说的一阵风那么有诗意，而是吵的人睡不好，估计只有重新加固买很好的隔音玻璃才能降低烦恼。房子又围在各大高楼里面，看不到外面，这让我妈妈心里透不过气，边上没有农贸市场，生活也很不方便，进城也要3块的工交而不能用月卡，走一桥对老年人来说是件很困难的事，桥窄并且经过的车多，人行道小又要过来自行车和电动车，记得我妈妈在那天晚上哭了，她说花这么多钱买这个破房子，又那么的不方便，还受房东和中介的欺负，但又说，只要我喜欢那也就算了。
四
我大学毕业四年，工作四年，现在又念研究生一年级，付了首付，以后还要付每月3000多的按揭，要是房子满意也就算了，拼了命工作也豁出去了，但老实人不断吃眼前亏我心里难受，看到我妈妈伤心的样子，我难受死了。每天晚上睡觉，睡不着，半夜、凌晨起来在学校寝室的阳台发呆，觉得人生的路在哪里？记得舒伯特说过，“每天晚上我都希望自己不再醒来，每天早上醒来时都带着昨日的忧伤”，真是欲死不能，要是我一死，贷款的压力就会压到我父母头上来，我怎么忍心？我一个人的错，结果如一个旋涡，自己是制造旋涡的中心，不幸的是亲人们纷纷被卷了进来。
为了房子的事情，我能静下心来读书吗？现在正是工作单位招聘的时候，我不停地注意动向，发现部分好单位竟然有研究生不能超过28岁的限制，可我现在都已经29了。我有些绝望，我该何去何从？原本辞掉工作读研究生就是打算以学业和学术终身事业，现在却成这么一番尴尬的境地。
五
今天银行和中介打电话过来说，贷款已经批下来了，但要我过去签字，原房东才能拿走余下的43万。我想，这是我最后的机会，我说现在还没有时间，要到下星期二中午才有空，我要趁着这几天的功夫请人帮忙，我是否要用法律手段维护自己的合法权益？多么希望懂法律的老师和同学能帮我啊！
24.11.2006我认为中介和原房东有以下嫌疑：
a.中介违反杭房局[2003]46号《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》的规定，一、房地产中介机构在房地产买卖代理业务中不得直接收取或变相收取房屋买卖当事人的交易房款。而信义房产收取了我的18.5万现金,同时给我开了发票为证。
b.中介违反了合理收取费用的原则，隐瞒实际所得，超过一般手续费用2万多，合计3万7千左右，这是不当的暴利，因为房东现在已经从中介手里拿了12万，现在正打算从银行拿余下的43万，也就是说房东拿55万，其余6万5由中介处理。
c.在推销过程中，中介有意误导甚至有欺诈行为。（有具体描述）
d.原房东在回答买房者问题时不诚实，有意误导甚至有欺诈行为。如说火车经过如一阵风，还有不经同意拿走大量室内物品。更具体内容可参考我的自述《买房经历：我是否要用法律手段维护自己的合法权益？》
e.房价远远高于同一小区同类甚至比这更新更好的房子
个人想法：
a.要求中介和房东退还18.5万首付款；
b.取消银行房贷，并不得有不良记录产生，退还房子给房东；
※内容修改:·patriot于Nov2514:37:00修改本文内容·[FROM:patriot]
※来源:·飘渺水云间freecity.cn·[FROM:patriot]
※转载:·飘渺水云间freecity.cn·[FROM:patriot]
小飞哥
第 8 楼
我刚才在网上的房贷计算器算了一下，
等额本息还款法，10万元贷款，20年，
公积金贷款需还153004.28，商业贷款还169323.16，相差16313.88元，
也就是每万元相差1631.388元，43万就要相差70149.68元，
7万块啊。。。。。
小飞哥
第 9 楼
房东可以净拿55万，按照5%的营业税付55*5%=2.75万，也就是说中介拿了61.5-55-
2.75=3.75万，比1.5万高出2.25万，
————————————————————————
这一点我提点看法：供参考，
如果成交价55万，涉及的费用：
买方：印花税275，契税8250，房产交易手续费246，土地转让交易手续费50，注册费80，贷款按揭涉及的评估费2310，合计11211，
卖方：印花税275，评估费2310，产权交易手续费246。土地转让交易手续费50，营业税30525，合计33406，不考虑个人所得税。
以上双方总计：44617。
如果卖方支付61.5w，买方拿55w，再扣除上述税费，剩余20383，而55万的成交价，单方中介费是5115，双方合计10230，那么其实只有1万元不知什么用途。
另外其实写低成交价甚至包括所谓净价对买方是很不利的，就说lz实际支付61.5w，成交价只写55w，看着避了点税，但是将来再卖房的时候，是按成交价和55w的差额征税（主要是个人所得税）的，还得交上去，羊毛出在羊身上，但是第一卖家是逃掉了。
[此贴子已经被作者于2006-11-28 14:22:21编辑过]
只见红颜消瘦
第 11 楼
楼主做事缺乏谨慎，29岁了做事如此轻率实乃不该，对付豺狼般的中介需要足够的耐心和方法！没脑子
连累你的一片孝心了
ralf
第 13 楼
1.房价明显高于市场价格，可以显失公平为由请求法院撤销合同；
2.以97年房谎称99年为由，主张中介欺诈（但有证据么？）；
3.这么急的事情还有闲心罗里罗嗦的写这么长到网上求救，直接问律师就行了。
还浙大研究生呢，真可悲。
这个人性格优柔。
godtbb
第 17 楼
e.房价远远高于同一小区同类甚至比这更新更好的房子
你真的是研究生的!!!!.贵你还买!你没有脑子?
单从这件事上来说,你是值得同情的,遭遇是悲惨的,可惜...为什么会这样,
你身为21世纪的研究生连这种简单辨别是非的能力都没有....叫你二愣子会不会叫错你,有没有抬举你!?
肯定没有叫错,很实在!...
andy_227
第 21 楼
学生，如果时间不是很紧张的话，我建议你打这个官司.
即使输了，我相信你从这个官司学到的东西的价值不会比你这次买房损失的小。
官司打下去，同时要争取舆论的支持.消协，12345，媒体都可以去联系。当然有个律师是必须的。对方处于道德上的弱势，你这件事情能搞大，对你赢这个官司绝对有帮助。另外，你要坚信，你从这个官司本身得到的收获对你未来的发展肯定有非常好的帮助。
还有不要对未来太悲观，你有很好的学历，善良，做事认真。你未来的机会多得是的。
另外，对那些冷嘲热讽的人，你不要太在意。这个时间上，人与人的区别大于人与畜生的区别。做个善良的人，不是缺点。但自己的权利，一定要维护。如果你这次吃这个哑巴亏，不光对你是个很大的经济上的包袱，更危险的是对你未来的发展奠定了非常糟糕的基础。
希望你能理解我的话。我们要做个文明的人，要善良，敬业，孝顺老人。但对待流氓，一定要学会比他更流氓。
你现在开始收集一切中介的漏洞，任何一点漏洞加上你的恒心，你一定会赢。也许这个中介不敢和你纠缠下去的。
我在东北长大，我从小就记住一句话:"没事别惹事，有事别怕事“。现在这句话也送给你。
平面帝国
第 22 楼
这位研究生的社会经验也太缺了点。
一般房子到手立即就把锁换了
房子里的东西怎么可能被拿走呢
还要向房东去要钥匙，不是想省买钥匙的钱吧
假如房东又去准备了一把，研究生会不会昏到啊
真是又同情又可气
平面帝国
第 23 楼
21楼说得有理：
从这个官司学到的东西的价值不会比你这次买房损失的小。
如果你这次吃这个哑巴亏，不光对你是个很大的经济上的包袱，更危险的是对你未来的发展奠定了非常糟糕的基础。
通过这次事件，估计会大大增加这位同学的社会经验
sbpan
第 26 楼
21楼的朋友用心良苦啊!特意注册个MJ上来,谆谆教诲.
意见真的很实在.
这个事情关键是要告倒中介.
当然,如果你有足够的证据可能不需要告,中介自然会和你和解~
PS:提醒一点,先不用提你的要求,这个没用.
这个世界不是你要什么就能得到什么的.
关键看你掌握什么,你掌握的东西有多少价值.
房产咨询
第 29 楼
点击这里发送电子邮件给房产咨询
发贴心情
LZ真可怜。支持LZ动用法律手段。信义房产是最垃圾的中介了，上次一个70W的房子，无双税，居然说双方税费加一起要5W多。找中原跳单，帮我把总税费轻松搞到2W
农民伯伯
第 31 楼
研究生，还是学生！缺乏社会经验！唉，做母亲的……
何必呢？怎么就看不开？迟几年结婚怎么？吃几年买房子怎么？
打官司？中国缺乏的就是司法公证，即使公证，长时间的消耗，累也累死你！
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
中国人只知道忠于皇上和朝廷，而不知道忠于国家和民族；只有将天下视为一人一姓之私产的民贼，而无将国家视为天下之公器之政治；只有将国家视为一党之私物的国贼，而不知现代宪政为何物？只有天民而无国民；只有臣民而无公民；更不知公民意识为何物？
成长中的钱江新城
第 37 楼
1.房产中介不让买卖双方直接谈本身就有诈,从中赚取差价国家已经发文严厉禁止.
2.交易款应该打入中介和银行监管帐户
3.做底合同价是可行的.一方面减少税费(营业税和契税等),另外目前政策来讲不影响以后交易的个税,因为实际操作是按价款的1%,而不是按进出差价算的.政策变化另说
4.中介费和评估费都是可以打折的,
5.合同一旦签定有法律效力,何况你贷款都批下来了,想推翻困难重重
6.即使走司法程序,其中的诉讼费,律师费也不少(没有1.5万,律师不把你的事当事的),还不一定成功,即使成功还不一定能执行到位,还有执行费,总之诉讼成本不底啊
xull06
第 46 楼
同情楼主，钱本来不足又中圈套了！
怎能买房不直接与房东见面莶约呢？这是最大的错，其次、房产三证要细研，可以知道真伪？也可看出土地使用权的起始日期？，房产的建造日期是个虚的或是大概的，因为从拿到土地到交房要2-3年，中介总是说最后日期不能说欺诈。你说的欺诈能否拿出有力的证据？如果口头介绍你信了孔怕不能认定，‘空口无凭’嘛。通过法院认定，双方莶时，认定对方有胁迫、欺诈行为的才能判为无效合同，否则很难逆转。
建议按揭暂不莶字，寻求律师邦助确定如果处置为好。
万事只怕有心人，但愿你有好运。
千山飞雪
第 48 楼
学了一课。。
不过我要买二手房，肯定也不会去算这么多了，就多查查资料，看看最近别人在同地段的平均成交价格，再砍他几万，行就行不行就拉倒。
买房子还是需要冲动，不过总价一定要把关。不要在同地段买亏了。环境反正个人有个人偏好，有铁路在边上一般人也确实不会大意的。想来作者的确是被中介迷糊了，我曾经被售楼小姑娘迷糊过。
人生的路还长着，磕磕绊绊免不了，如果浙大的研究生为了这么点并不十分大的挫折去自杀，那真是侮辱了自己也侮辱了浙大。。。
Labels: 房
2007-02-19
windows2003设置大全(出自网络，转引太多，不知出处)
一、windows server 2003 3790版本识别
RTM=release to manufacture （公开发行批量生产）是给硬件制造商的版本！是送去压盘的,不是拿去卖的。
OEM=Original Equipment Manufacturer只能全新安装， 和RTM差不多，只是称呼不同而已。
RTL=retail（零售）正式零售版,可以升级或者全新安装。
VLK=Volume License大量授权版，又称为企业版。无需激活。(网上所谓的简体中文VLK版实际是普通简体中文版加英文VLK版中的8个文件而已)
二、Windows Server 2003的不同版本
Windows Server 2003 Web版:为快速开发、部署Web服务与应用程序，提供Web托管与服务平台。支持2路SMP(对称多处理)系统、2GB内存。
Windows Server 2003标准版:面向中小型企业和部门级应用。支持4路SMP、4GB内存。
Windows Server 2003企业版:适合中心与大型组织使用，有32位和64位两个版本。支持8节点集群、NUMA；支持8路SMP，其中32位版支持32GB内存，64位版支持64GB内存。
Windows Server 2003数据中心版：面向要求强伸缩性和高可用性的企业，有32位和64位两个版本。32位版支持32路SMP、64GB内存；64位版支持64路SMP、512GB内存；两个版本均支持8节点集群、NUMA
三、windows server 2003 3790版的激活
在正式版算号器没有出来之前，现在流行的激活方式有以下几种：
（1）Reset5.02，在安全模式下运行即可激活，把时间调整为2008年都没有问题，一切使用正常。可以升级。
缺点：激活程序被彻底屏蔽，表现为运行msoobe /a没有任何显示，并且在服务中有一项reset5，开机会自动运行此服务，C:WINDOWSsystem32srvany.exe，此程序应该是reset5添加入系统的。
（2）俄罗斯破解，记得在xp时代，只要把setupreg.hiv在安装前替换，然后电话激活就可以达到完美的激活境界，可在2003下，这样子做之后，当前显示已激活，可如果你调整了时间再开机又会显示要激活，甚至是不能使用。估计次次问题关键还是在那个setupreg.hiv文件。
（3）在论坛上有人贴出了一个Winxpactivation.exe的文件，号称可以激活，实际上这个还是假激活，暂时屏蔽了激活程序，是不能够修改时间的。
（4）用替换法做出来的伪VLK，安装使用都没有问题，只是不能升级。VLK是替换英文版的8个文件.但是SN已经被微软封掉了.所以不能升级，但是此法是最稳定的，没有任何问题。
结论：推荐大家用8个替换法激活和reset5.02激活！
四、win 2003 server的一些优化设置
1.禁用配置服务器向导:
禁止“配置你的服务器”（Manage Your Server）向导的出现：在控制面板（Control Panel） -> 管理员工具（Administrative Tools ）-> 管理你的服务器（Manage Your Server）运行它，然后在窗口的左下角复选“登录时不要显示该页”（Don't display this page at logon）。
2.启用硬件和DirectX加速
* 硬件加速：桌面点击右键－－属性（Properties） -> 设置（Settings ）－－高级（Advanced ）－－疑难解答（Troubleshoot）。把该页面的硬件加速滚动条拉到“完全”（ Full），最好点击“确定”（OK）保存退出。这期间可能出现一瞬的黑屏是完全正常。
*DirectX加速：打开“开始” （Start） -> “运行”（Run），键入“dxdiag”并回车打开“DirectX 诊断工具”（DirectX Tools），在“显示”（Display）页面，点击DirectDraw, Direct3Dand AGP Texture 加速三个按钮启用加速。把“声音的硬件加速级别”（Hardware Sound Acceleration Level）滚动条拉到“完全加速”（ Full Acceleration）。
3. 启用声卡：
系统安装后，声卡是禁止状态，所以要在 控制面板 -> 声音 -> 启用，重启之后再设置它在任务栏显示。
如果你使用的是Windows server 2003标准版请从第二步xx作，因为标准版已允许声音服务。
* 打开“开始”（Start） -> “运行”（Run），键入“Services.msc ”，在出现的窗口中找到“Windows Audio”并双击它，然后在启动模式（startup type ）的下拉菜单选择“自动”（Automatic），并点击“应用”（Apply） ->“开始”（Start） -> “确定”（OK）
*打开“开始”（Start） -> “运行”（Run），键入“dxdiag”并回车打开“DirectX诊断工具”（DirectX Tools），在“Sound”（Display）页面，把“声音的硬件加速级别”（Hardware Sound Acceleration Level）滚动条拉到“完全加速”（ Full Acceleration）。
4. 如何启用 ASP 支持：
Windows Server 2003 默认安装，是不安装 IIS 6 的，需要另外安装。安装完 IIS 6，还需要单独开启对于 ASP 的支持。方法是：控制面板 -> 管理工具 ->Web服务扩展 -> Active Server Pages -> 允许。
5. 如何启用 XP 的桌面主题：
*打开“开始”（Start） -> “运行”（Run），键入“Services.msc ”，选themes“主题”（默认是禁止的），然后改为“自动”，按“应用”，选“开启”。
*接着点“桌面”的属性，在“主题”里选“windows xp”
*我的电脑----属性----高级----性能-----在桌面上为图标标签使用阴影
6. 禁止关机时出现的关机理由选择项：
关机事件跟踪（Shutdown Event Tracker）也是Windows server 2003区别于其他工作站系统的一个设置，对于服务器来说这是一个必要的选择，但是对于工作站系统却没什么用，我们同样可以禁止它。打开”开始 “Start ->”运行“ Run ->输入”gpedit.msc “，在出现的窗口的左边部分，选择 ”计算机配置“（Computer Configuration ）-> ”管理模板“（AdministrativeTemplates ）-> ”系统“（System）,在右边窗口双击“Shutdown Event Tracker” 在出现的对话框中
选择“禁止”（Disabled），点击然后“确定”（OK）保存后退出，这样，你将看到类似于windows 2000的关机窗口
7. 如何使用USB硬盘、U盘，添加已经有分区的硬盘
我的电脑（单击右键）----管理----磁盘管理-----在相应的硬盘上执行导入和分配盘符操作
8. 在控制面板里显示全部组件：
把 Windowsinf 目录中的 sysoc.inf 文件里的 "hide" 替换掉。
9. 禁用Internet Explorer Enhanced Security 和禁止安全询问框的出现在IE工具选项中自定义设置IE的安全级别。在”安全“（Security）选项卡上拉动滚动条把Internet区域安全设置为”中“（Medium）或“中低”。自定义设置中将有关的选择“提示”修改为选择“禁止”或“启用”。
10. 禁用开机 CTRL+ALT+DEL和实现自动登陆
*方法1：打开注册表(运行->“Regedit”)，再打开:
HKEY_LOCAL_MACHIN│SOFTWARE│MicroSoft│Windows NT│CurrentVersion │Winlogon段，在此段中按右键，新建二个字符串段，AutoAdminLogon=“1”，DefaultPassword=“为超级用户 Administrator所设置的Password”。
注意，一定要为Administrator设置一个密码，否则不能实现自启动。 然后，重新启动Windows即可实现自动登录。
*方法2：管理工具 -> Local Security Settings（本地安全策略） -> 本地策略 -> 安全选项 ->interactive logon: Do not require CTRL+ALT+DEL，启用之。
*方法3（自动登陆）：使用Windows XP的Tweak UI来实现Server 2003自动登陆。
下载：Tweak UIhttp://www.ssite.org/uppic/sun_pic/...003/tweakui.exe
下载后直接执行tweakui.exe 在左边的面板中选择Logon -> Autologon -> 在右边勾选Log on automatically at system startup输入你的用户名和域名（如果没有就不写），点击下面的Set Password，输入用户名的密码，然后点击OK。
11.隐藏文件
Windows Server 2003默认情况下是显示所有的文件夹的，如果你不想这样，可以通过一下方法来隐藏：
打开任意一个文件夹，选择工具（Tools） -> 文件夹选项（Folder Options） -> 查看（View），调整 显示系统文件夹的内容、隐藏受保护的操作系统文件、隐藏文件和文件夹 三项
12.允许内置的IMAPI CD-Burning服务和支持Windows影像设备服务
.允许内置的IMAPI CD-Burning服务和支持Windows影像设备服务
*假如你希望启用Windows内置的IMAPI CD-Burning服务。做如下xx作：
打开“开始”（Start） -> “运行”（Run），键入“Services.msc ”，在出现的窗口中找到“IMAPI CD-Burning COM Service ”并双击它，然后在启动模式（startup type ）的下拉菜单选择“自动”（Automatic），并点击“应用”（Apply） ->“开始”（Start） -> “确定”（OK）
*假如你有如数码相机和扫描仪之类的影像设备，你应该打开Windows Image Acquisitio
n 服务。
打开“开始”（Start） -> “运行”（Run），键入“Services.msc ”，在出现的窗口中找到“Windows Image Acquisition (WIA) ”并双击它，然后在启动模式（startup type ）的下拉菜单选择“自动”（Automatic），并点击“应用”（Apply） ->“开始”（Start） ->“确定”（OK）
13.高级设置
*我们可以修改一些windows server 2003的高级设置以适合工作站的应用环境。
右键点击“我的电脑”（My Computer）－－属性（Properties）－－高级（Advanced）－－性能（Performance）－－设置（Setting）－－高级（Advanced），把“处理器计划”（Processor scheduling ）和内存使用（Memory usage）分配给“程序”（Programs）使用。然后点击“确定”（OK.）
*禁用错误报告
右键点击“我的电脑”（My Computer）－－属性（Properties）－－高级（Advanced）－－点击“错误报告”（Error Reporting ）按钮，在出现的窗口中把“禁用错误报告”（Disable Error Reporting）选上并复选“但在发生严重错误时通知我”（But, notify me when critical errors occur.）
*调整虚拟内存
一些朋友经常会对关机和注销缓慢感到束手无策，解决办法就是禁用虚拟内存，这样你的注销和关机时间可能会加快很多。右键点击“我的电脑”（My Computer）－－属性（Properties）－－高级（Advanced）－－性能（Performance）－－设置（Setting）－－高级（Advanced），点击“虚拟内存”（Virtual memory）部分的“更改”（Change），然后在出现的窗口选择“无分页文件”。重启系统即可。
14.加快启动和运行速度
*修改注册表，减少预读取，减少进度条等待时间：
开始→运行→regedit启动注册表编辑器， HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSessionManagerMemory ManagementPrefetchParameters，有一个键值名为EnablePrefetcher，它的值是3,把它改为“1”或“5”。找到 HKEY_LOCAL_MACHINESystemCurrentControlSetControl，将 WaitToKillServiceTimeout 设为：1000或更小。 ( 原设定值：20000 )找到 HKEY_CURRENT_USERControl PanelDesktop 键，将右边视窗的WaitToKillAppTimeout 改为 1000， ( 原设定值：20000 )即关闭程序时仅等待1秒。
将 HungAppTimeout 值改为：200( 原设定值：5000 )， 表示程序出错时等待0.5秒。
*让系统自动关闭停止回应的程式。
打开注册表 HKEY_CURRENT_USERControl PanelDesktop 键，将 AutoEndTasks 值设为 1。 ( 原设定值：0 )
*禁用系统服务Qos
开始菜单→运行→键入 gpedit.msc ，出现“组策略”窗口， 展开 "管理模板”→“网络” ， 展开 "QoS 数据包调度程序"，在右边窗右键单击“限制可保留带宽" ，在属性中的“设置”中有“限制可保留带宽" ，选择“已禁用”，确定即可。当上述修改完成并应用后，用户在网络连接的属性对话框内的一般属性标签栏中如果能够看到"QoS Packet Scheduler（QoS 数据包调度程序）"。说明修改成功，否则说明修改失败。
*改变窗口弹出的速度：
找到 HKEY_CURRENT_USER＼Control Panel＼Desktop＼WindowMetrics子键分支，在右边的窗口中找到MinAniMate键值，其类型为REG_SZ，默认情况下此健值的值为1，表示打开窗口显示的动画，把它改为0，则禁止动画显示，接下来从开始菜单中选择“注销”命令，激活刚才所作的修改。
*禁止Windows XP的压缩功能：
点击“开始”下的“运行”，在“运行”输入框中输入“regsvr32/u zipfldr.dll”，然后按回车键即可。
*设置个性的启动信息或警告信息：
个性化的Windows XP启动：打开注册表编辑器，找到HKEY_LOCAL_MACHINE＼SOFTWARE＼Microsoft＼Windows NT＼CurrentVersion＼Winlogon子键分支，双击LegalNoticeCaption健值，打开“编辑字符串”对话框，在“数值数据”下的文本框中输入自己想要的信息标题，如“哥们儿，你好！”，然后点击“确
定”，重新启动。
如果想要改变警告信息的话可以双击LegalNoticeText健值名称，在出现的“编辑字符串”窗口中输入想要显示的警告信息，单击“确定”，重新启动。
15.安装Java VM
Windows server 2003没有集成MS Java VM或Sun Java VM,你可以自行下载并安装它。
16.安装DirectX 9a
在Windows Server 2003上安装DirectX 9a和在其他版本的Windows上安装DirectX 9a的方法是一样的。安装之前必须先启用DirectX and Graphics Acceleration。
17.可用的杀毒软件和防火墙：
Symantec Norton Antivirus Corporate 8.01
Zone Alarm 3.7.159
Norton Personal Firewall 2003
五、如何防范ipc $入侵
1、禁止空连接进行枚举(此操作并不能阻止空连接的建立)
首先运行regedit，找到如下组建[HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlLSA]把 RestrictAnonymous = DWORD的键值改为：00000001。restrictanonymous REG_DWORD0x0 缺省0x1 匿名用户无法列举本机用户列表0x2 匿名用户无法连接本机IPC $共享说明:不建议使用2，否则可能会造成你的一些服务无法启动，如SQL Server
2、禁止默认共享
1）察看本地共享资源
运行-cmd-输入net share
2）删除共享(每次输入一个）
net share ipc $ /delete
net share admin $ /delete
net share c $ /delete
net share d $ /delete（如果有e,f,……可以继续删除）
3）修改注册表删除共享
运行-regedit
找到如下主键[HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetServicesLanmanServer
Parameters]
把AutoShareServer（DWORD）的键值改为:00000000。
如果上面所说的主键不存在，就新建(右击-新建-双字节值）一个主健再改键值。
3、停止server服务
1）暂时停止server服务net stop server /y （重新启动后server服务会重新开启）
2）永久关闭ipc $和默认共享依赖的服务:lanmanserver即server服务控制面板-管理工具-服务-找到server服务（右击）-属性-常规-启动类型-已禁用
4、安装防火墙(选中相关设置)，或者端口过滤(滤掉139,445等)
1).解开文件和打印机共享绑定
鼠标右击桌面上[网络邻居]→[属性]→[本地连接]→[属性]，去掉“Microsoft网络的文件和打印机共享”前面的勾，解开文件和打印机共享绑定。这样就会禁止所有从139和445端口来的请求，别人也就看不到本机的共享了。
2).利用TCP/IP筛选
鼠标右击桌面上[网络邻居]→[属性]→[本地连接]→[属性]，打开“本地连接属性”对话框。选择[Internet协议(TCP/IP)]→[属性]→[高级]→[选项]，在列表中单击选中“TCP/IP筛选”选项。单击[属性]按钮，选择“只允许”，再单击[添加]按钮(如图2)，填入除了 139和445之外要用到的端口。这样别人使用扫描器对139和445两个端口进行扫描时，将不会有任何回应。
3).使用IPSec安全策略阻止对端口139和445的访问
选择[我的电脑]→[控制面板]→[管理工具]→[本地安全策略]→[IP安全策略，在本地机器]，在这里定义一条阻止任何IP地址从TCP139和 TCP445端口访问IP地址的IPSec安全策略规则，这样别人使用扫描器扫描时，本机的139和445两个端口也不会给予任何回应。
4).使用防火墙防范攻击
在防火墙中也可以设置阻止其他机器使用本机共享。如在“天网个人防火墙”中，选择一条空规则，设置数据包方向为“接收”，对方IP地址选“任何地址”，协议设定为“择一条空规则，设置数据包方向为“接收”，对方IP地址选“任何地址”，协议设定为“TCP”，本地端口设置为“139到139”，对方端口设置为“0到0”，设置标志位为“SYN”，动作设置为“拦截”，最后单击[确定]按钮，并在“自定义IP规则”列表中勾选此规则即可启动拦截139端口攻击了(如图3)。
5、给所有账户设置复杂密码，防止通过ipc $穷举密码
六、各种vlk版本的Windows在线更新(win2003 server也可以)
以下地址适合于各种vlk版本的Windows在线更新（实际上是从微软站点下载更新包，然后自行安装）。该方法不像xp内置在线更新那样检查序列号的合法性。已经测试，可用。
Labels: Hold, Windows OS
2007-02-15
招数已老？
asp.net中，在pageLoad()中，检查GridView最新的记录行数，可令人惊讶的是，取来取去，总是之前显示的行数，费了好大的劲，才明白，要在GridView的preRender()中取最新行数，哎，原来如此……，真是招数用老，怎么也转不过弯来，想不到啊，想不到。
参考网址：
http://www.15seconds.com/issue/020102.htm
http://msdn2.microsoft.com/en-us/library/ms178472(VS.80).aspx
参考网址：
http://www.15seconds.com/issue/020102.htm
http://msdn2.microsoft.com/en-us/library/ms178472(VS.80).aspx
2007-02-10
刷，还是不刷，这是个问题
从一览画面，跳出查看画面时，如果该条记录被删除，有些人喜欢同时刷新一览画面。考虑的出发点是不让用户看到失效的链接，造成用户的困惑。
但是在我看来，即使在网络条件畅通的情况下，刷新一览页面也是浪费，要达成的目的也是毫无意义的，如果用户不熟悉电脑相关知识，原来有的记录，刷新后变成没有，不是更困惑么？如果用户知道记录被删除，而下一步他想新建一条记录，那就要等一览刷新后，才能使用新建的链接。想想在海底光缆断裂时，那种无法忍受的等待滋味。。。
但是在我看来，即使在网络条件畅通的情况下，刷新一览页面也是浪费，要达成的目的也是毫无意义的，如果用户不熟悉电脑相关知识，原来有的记录，刷新后变成没有，不是更困惑么？如果用户知道记录被删除，而下一步他想新建一条记录，那就要等一览刷新后，才能使用新建的链接。想想在海底光缆断裂时，那种无法忍受的等待滋味。。。
Labels: Web
2007-02-02
进进出出，一览无遗
在使用 ASP.Net 时，用到了 Ajax，我选择的是 Ajax Pro，在它有网站上，有个视频教程里，用 fiddlertool 来进行查看 ajax 的提交情况，觉得挺有用的，也下载试用，确实不错。
这里简单介绍一下它的功能，更多功能请下载试用或查看官方网站：
http://www.fiddlertool.com/fiddler/version.asp
1、查看 Ajax 提交与返回的内容（其实就是 Http 请求的发送信息与 Web 服务器返回的信息）
163邮局，是采用了 ajax 机制的，我打开后，删除了一封邮件，来测试一下 fiddler 的监视结果。如图，右上部分显示的是 ajax 提交的数据，右下部分为服务器返回的内容。
我们可以看到 <int name="fid">4</int> 这应该是这封邮件的内部 ID
{'code':'S_OK'} 这个返回信息应该是指删除成功的状态标志。
从以上可以看出，采用ajax，发送与接收到信息量很少，有效地减少了网络通讯量。
2、查看 HTML，JS，图片等
点击每个请求的记录，我们可以查看到返回的 Html, JS，甚至还提供了图片显示。我点击了几个 163邮局中的 JS，不过，大部分似乎都作了加密，可能还作了混淆处理吧。
3、切换到 Request Builder，可以直接发出请求，并可以从左边的列表中拖一条记录来，以现有的 Session 来发出请求，具体大家可以试试。
其它功能我就没去仔细看了，其实第2点已经包含了第一点。
这个工具我估计是监视系统的 HTTP 请求，并进行分析甚至加工，篡改。然而，现在却发现无法捕获 FireFox 的 Http 请求，不知道是否需要打开什么设置。不过，当前我也没什么其它特殊需求，就不再去调查了。
另外：官方网站上，这提供了一个叫 SyntaxView inspector 的插件，可以对 Html, Css, XML 进行语法高亮，这对查看返回内容非常有帮助。
Labels: Web
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